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아래는 스타벅스 코리아와 건물주(임대인) 간의 임대료 문제를 핵심적으로 정리한 글입니다. 최근 신세계의 스타벅스 코리아 완전 인수 이후 달라진 상황, 구독형 할인(버디패스)·배달서비스(딜리버스)로 인해 건물주가 겪고 있는 애로사항 등을 담았습니다. 스타벅스 입점을 검토하시는 임대인분들이라면, 끝까지 살펴보신 뒤 신중히 결정하시길 바랍니다.
1. 스타벅스 건물주는 정말 ‘갑(甲)’일까?
오랫동안 “임대인의 로망”으로 불려온 스타벅스 입점.
- “스타벅스가 들어오면 주변 상권이 살아난다.”
- “임대료도 높게 받을 수 있다.”
과거에는 ‘무조건 대박’이라는 공식이 통했지만, 최근 신세계가 스타벅스 코리아를 완전히 인수한 뒤부터 분위기가 달라지고 있습니다. 임대료 수익이 생각만큼 보장되지 않거나 오히려 줄어드는 역전 현상이 벌어지고 있는 것이죠.
2. 신세계의 스타벅스 코리아 완전 인수
- 1999년 국내 진출: 미국 본사와 신세계(이마트)가 지분을 나누어 소유
- 2021년: 신세계가 미국 본사의 지분을 추가 인수해 사실상 단독 운영
- 결과: 글로벌 본사의 가이드라인보다 신세계 독자적 정책이 강해짐
스타벅스 특유의 브랜드 파워는 여전하지만, 이를 운영·관리하는 주체가 달라지면서 임대인과의 이해관계도 예전과 달라졌다는 지적이 나오고 있습니다.
3. 매장 임대 수수료, 하락 추세
3.1 매출 연동 임대료(수수료) 구조
- 과거: 매출의 15~16% 지급
- 최근: 10~12% 수준으로 하향
겉보기에는 여전히 높은 비율처럼 보이지만, 할인·배달 등의 이유로 계산되는 매출이 줄어들면서 임대인이 실제로 받는 금액도 떨어지는 추세입니다.
3.2 임차료 규모 예시
- 2022년 스타벅스 코리아 전체 임차료: 약 2,697억 원
- 매장 수: 1,500여 개 → 매장당 연평균 임차료 1억 5,400만 원
- 월평균: 약 1,280만 원
- 스타벅스 한 매장의 월 매출이 약 1억 2,000만 원이니, 이를 단순 대입하면 매출 대비 10~12% 선
- 하지만 이것도 할인·배달 등을 고려하기 전 수치
4. 건물주가 직접 부담해야 하는 ‘초기비용’
일반 상가 임대와 달리, 스타벅스는 인테리어 공사·설비·수도·전기 시설 등을 건물주가 투자를 해둔 상태에서 임대를 체결하는 경우가 많습니다.
- 평균 매장 규모: 도심 기준 250평 이상, 외곽 드라이브스루(DT) 점포는 500평 이상도 흔함
- 평당 인테리어 비용: 최소 250만 원 이상
- 예시: 250평 매장이라면 6~8억 원 이상의 초기 비용 발생
- DT 매장일 경우 토지 매입 + 건물 신축까지 고려하면 수십억 원 투자
임대인이 리스크를 크게 안고 들어가야 하기 때문에, “시간이 지날수록 수수료(임대료) 하락이 더 뼈아프게 느껴진다”는 불만이 나오고 있습니다.
5. 신세계의 스타벅스 ‘갑질’ 정책 ① – 버디패스(구독 서비스)
5.1 버디패스란?
- 월 7,900원에 가입하면
- 오후 2시 이후 음료 30% 할인
- 푸드 30% 할인
- 배달비 무료
- 온라인 스토어 배송비 무료 쿠폰 등
- 가입 고객은 월 23,300원 상당의 혜택을 누릴 수 있다고 홍보
5.2 건물주(임대인)가 손해를 보는 구조
- 버디패스 할인이 적용될수록 매장 매출 = 임대료는 줄어듦
- 반면 스타벅스 본사는 구독료 7,900원을 매월 직접 확보
- 할인 원가는 사실상 매장 매출에서 공제되므로, 임대인 입장에서는 “내 몫만 줄고 본사는 구독 수입을 챙기는 구조”라는 불만이 터져 나옴
6. 신세계의 스타벅스 ‘갑질’ 정책 ② – 배달 서비스(딜리버스)
- 원래 계약 구조상 매출이 발생하면 12% 정도 임대료를 지급해야 함
- 그런데 딜리버스로 발생한 매출에 대해
- 스타벅스 본사가 배달비·각종 할인을 임의로 빼고 ‘순매출’을 산정
- 그 순매출에 대해서 **4%**만 지급하겠다고 통보
- 임대인들은 “어떤 기준으로 할인되는지 투명하게 공개되지 않는다”고 호소
결국, 딜리버스 매출도 기존 매장 매출과 동일하게 처리돼야 한다는 게 임대인들의 입장이지만, 스타벅스 측은 계약상의 ‘예외조항’을 들어 임대료를 대폭 낮추고 있다는 논란이 있습니다.
7. 왜 이런 일이 벌어질까? – 신세계 실적과 스타벅스 의존도
최근 이마트, 신세계푸드, 신세계건설 등 신세계그룹 계열사들은 대체로 본업 부진을 겪고 있습니다.
- 2024년 3분기 이마트 영업이익: 1,717억 원(전년 동기 대비 43% 증가)
- 늘어난 이익의 상당 부분이 스타벅스 매출 증가분에서 기인
- 스타벅스 매장 수는 곧 2,000개 돌파를 앞두고 있으며, 이를 통해 발생하는 임차료 이윤(=스타벅스 이익)이 그룹 실적 방어에 큰 역할을 한다는 해석이 나오고 있음
8. 임대인들, “탈(脫) 스타벅스” 움직임?
“스타벅스만 들어오면 주변 상권이 살아나고, 임대료도 높게 받을 수 있다”는 공식이 점차 희미해지고 있습니다.
- 임대 수수료율 자체가 점차 10% 안팎으로 하락
- 버디패스, 딜리버스 등으로 실제 매출 감소 → 임대료 추가 감소
- 투명한 매출 데이터가 공개되지 않아 분쟁 증가
- 초기 투자금이 수억~수십억 원대라, 나중에 손해를 보거나 매장 가치가 떨어질 가능성도
이런 이유로 스타벅스와 재계약을 포기하거나, 단체 행동을 고려하는 임대인들도 늘고 있습니다.
9. “불패 신화”가 흔들리는 스타벅스 코리아
스타벅스가 국내 커피 시장에서 여전히 압도적 1등 브랜드인 것은 사실입니다.
하지만…
- 매장 수가 이미 2,000개에 육박 → 희소성 감소
- 신세계식 구독 할인(버디패스), 배달 서비스(딜리버스) 정책 → 본사만 이득, 임대인 수익 축소
- 글로벌 본사와 달리, 국내 독자 정책으로 브랜드 가치가 훼손되고 있다는 지적
이런 복합적 이유로, 건물주 사이에서도 **“스타벅스가 ‘계륵(鷄肋)’이 되어가고 있다”**는 말이 나오고 있습니다.
10. 맺음말: 스타벅스 건물주 = 무조건 대박일까?
10.1 달라진 공식
- 예전처럼 “스타벅스만 입점하면 끝!”이 아니라, 임대 수수료율, 할인·배달 정책 등에 따라 수익이 크게 좌우됨
- 초기 투자금이 워낙 커서, 수익성이 기대 이하일 때 임대인이 받는 타격이 매우 큼
10.2 향후 전망
- 신세계가 스타벅스 코리아를 계속 국내 독자 정책으로 운용할지, 아니면 임대인과 상생할 방안을 마련할지는 아직 미지수
- 건물주(임대인)들은 투명한 매출 공개, 공정한 임대료 산정을 요구하고 있음
- 커피시장의 경쟁이 갈수록 치열해지는 가운데, 스타벅스가 기존 건물주들과의 마찰을 어떻게 풀어나갈지가 관건
[Tip] 임대인이 꼭 살펴봐야 할 3가지
- 계약서 세부 조건
- 매출 산정 기준, 할인·배달 매출 공제 방식, 임대료 지급 시기 및 투명성
- 수수료율
- 구독 서비스(버디패스), 배달(딜리버스) 매출에 대한 별도 조항 유무
- 시장성
- 스타벅스 브랜드 이미지뿐 아니라, 해당 입지의 실질적인 유동 인구와 경쟁 커피숍 현황 분석
결론: 스타벅스라는 간판 하나만으로 “건물주 무조건 대박”이라고 보기에는, 이제 위험 요소가 많습니다. 초기 투자금과 계약 조건을 꼼꼼히 따져보시고, 매출 정산 방식에 대한 투명성이 확보되는지를 꼭 확인하세요.
마무리
이상으로 신세계 스타벅스 코리아 완전 인수 후 달라진 임대료 정책과 건물주들의 고민을 살펴보았습니다.
과거 “불패 신화”와 달리, 이제는 임대인의 리스크가 결코 작지 않다는 사실을 놓치지 마시길 바랍니다.
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